Implicaciones de la Ley Orgánica 1/2025 en las viviendas de uso turístico sujetos a régimen de propiedad horizontal

Propiedad horizontal. El auge de las viviendas de uso turístico

El régimen de propiedad horizontal regula los derechos y obligaciones de los propietarios de un inmueble dividido horizontalmente (viviendas, locales, viviendas de uso turístico, etc.), organizando así su convivencia y el uso de elementos comunes.

Las viviendas de uso turístico han ganado importancia en el mercado inmobiliario español, especialmente en zonas de alta demanda turística. Sin embargo, su proliferación ha generado conflictos en las comunidades de propietarios donde coexisten usos residencial y turístico, creando situaciones que demandan soluciones legales eficientes.

 ¿Cómo afecta la modificación introducida por la Ley Orgánica 1/2025 a las viviendas de uso turístico?

Para poder destinar una vivienda a alquiler turístico en un edificio dividido horizontalmente, además de cumplir con la normativa sectorial turística, será necesaria la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, mediante el voto favorable de tres quintas partes (3/5) del total de propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes (3/5) de las cuotas de participación.

Adicionalmente, ahora el presidente de la comunidad de propietarios está facultado, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, a requerir a quien realice la actividad de alquiler turístico sin que haya sido aprobada expresamente, la inmediata cesación de dicha actividad, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

Con anterioridad a esta modificación, las comunidades de propietarios únicamente podían, mediante acuerdo, limitar o condicionar la actividad de alquiler turístico que se llevase a cabo en una vivienda ubicada en un inmueble dividido horizontalmente. Ahora el legislativo concede a la comunidad de propietarios la facultad de aprobar, limitar, condicionar o prohibir este tipo de actividades.

Además, las comunidades de propietarios podrán, mediante acuerdo (exigiendo la misma mayoría mencionada anteriormente), establecer cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda de uso turístico en cuestión para tratar de compensar a la comunidad de propietarios por el uso intensivo de los elementos comunes que suelen generar este tipo de arrendamientos, siempre que estas cuotas especiales no supongan un incremento superior al 20% (sin carácter retroactivo).

¿Qué ocurre con las viviendas de uso turístico en activo anteriores a la entrada en vigor de la nueva ley?

Aquellos propietarios que hubieran estado ejerciendo la actividad de alquiler turístico en una vivienda ubicada en un inmueble dividido horizontalmente con anterior a la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, no se verán afectados por esta modificación, pudiendo seguir ejerciendo la actividad con las condiciones y plazos establecidos en la normativa sectorial turística de aplicación.

Adicionalmente, cabe destacar que esta modificación clave en la Ley de Propiedad Horizontal afecta a todas las comunidades autónomas excepto a Cataluña, puesto que se rige por el Código Civil Catalán. En Cataluña se permite incluir en los estatutos de la comunidad de propietarios cláusulas limitativas de actividades que pueden realizarse en elementos privativos, como puede ser el alquiler turístico. 

Actualidad jurídica en Cataluña en relación con el régimen de viviendas de uso turístico

En marzo de 2025, el Tribunal Constitucional avaló el Decreto-ley 3/2023, de 7 de noviembre, de medidas urgentes sobre el régimen urbanístico de las viviendas de uso turístico (“Decreto-ley 3/2023”) desestimando así el recurso de inconstitucionalidad interpuesto por el grupo parlamentario popular.

En virtud del Decreto-ley 3/2023, se sujeta al régimen de licencia urbanística previa el destino de las viviendas al uso turístico en los municipios con problemas de acceso a la vivienda y municipios en riesgo de romper el equilibrio del entorno urbano por una alta concentración de viviendas de uso turístico (no obstante, cabe destacar que, en otras comunidades autónomas, la actividad turística en las viviendas está sujeta al régimen de licencia urbanística previa). 

Esta licencia tendrá una duración de cinco años, prorrogable por periodos de igual duración siempre que el planeamiento urbanístico lo permita. El ratio máximo de concesión de licencias es de 10 viviendas de uso turístico por cada 100 habitantes.

Municipios como Barcelona, Badalona, L’Hospitalet de Llobregat y Tarragona, entre otros, están sujetos a esta regulación. Cada cinco años se actualizará la relación de municipios con problemas de acceso a la vivienda y de los municipios en riesgo de romper el equilibrio del entorno urbano por una alta concentración de viviendas de uso turístico.

Con la aprobación de este Decreto-ley 3/2023, el legislador pretende reducir el crecimiento de viviendas de uso turístico que considera una de las principales causas de disminución de la oferta de viviendas para uso residencial permanente.

En conclusión, la Ley Orgánica 1/2025, así como el Decreto-ley 3/2023, pretenden hacer frente y contribuir en la solución de la problemática de vivienda para uso permanente que existe actualmente en España. Se espera que tengan un impacto positivo para la ampliación de la oferta de viviendas contribuyendo a garantizar la puesta en el mercado de viviendas de alquiler de larga duración y preservar la función social de la vivienda sin que ésta se vea comprometida por el auge del alquiler turístico.

Authored by Carlos Sánchez Viñuela y Paloma Martín.