Wohnraumentwicklung mit Erbbaurechten - wesentliche Stellschrauben für Win-Win-Situationen

Wohnraumentwicklung mit Erbbaurechten - wesentliche Stellschrauben für Win-Win-Situationen

Angesichts der anhaltenden Wohnungsknappheit in vielen deutschen Städten und der stark gestiegenen Baukosten ist es dringend erforderlich, innovative Lösungen für bezahlbaren Wohnraum zu finden. Ein vielversprechender Ansatz sind Erbbaurechte, die es ermöglichen, Grundstücke langfristig zu nutzen, ohne sie zu kaufen. Dies kann die Projektentwicklungskosten erheblich senken und die Finanzierung flexibler gestalten.

Erbbaurechte bieten sowohl für Projektentwickler (als Erbbaurechtsnehmer) als auch für Grundstückseigentümer zahlreiche Vorteile. Der Erbbauberechtigte muss für das Grundstück keinen Kaufpreis aufbringen, sondern zahlt einen langfristig kalkulierbaren Erbbauzins. Anders als bei einer Kaufpreisfinanzierung muss er auch weder später refinanzieren noch einen Tilgungsbeitrag erbringen. Der Grundstückseigentümer profitiert seinerseits von einem äußerst sicheren und langfristigen Zahlungsstrom. 

Um eine Win-Win-Situation zu schaffen, ist es wichtig, dass Erbbaurechtsverträge klar und einfach gestaltet werden. Dabei gilt es, einige Stellschrauben ausgewogen zu regeln.

1. Eine zentrale Rolle spielt die Laufzeit des Erbbaurechts. Üblicherweise werden Erbbaurechtsverträge mit einer Laufzeit von 50 bis 99 Jahren abgeschlossen. Dies kann beim Wiederverkauf oder bei der Refinanzierung jedoch zu Problemen führen, wenn die Restlaufzeit des Vertrags für einen weiteren Investitionszyklus nicht mehr ausreicht. Um die Attraktivität dieser Erbbaurechte zu erhöhen, können Laufzeiten von mehr als 100 Jahren angeboten werden. Diese längere Laufzeit ermöglicht mehrere Nutzungszyklen und macht die Investition attraktiver. 
2. Eine lange Laufzeit wirft die Frage nach der Ausgestaltung des Erbbauzinses auf. Eine transparente und berechenbare Regelung ist unerlässlich, um beiden Parteien Planungssicherheit zu geben. Eine Indexierung des Erbbauzinses gebunden an den Verbraucherpreisindex schützt den Grundstückseigentümer vor langfristigen Wertverlusten und stellt gleichzeitig sicher, dass die Erbbaurechtsnehmer nicht mit unüberschaubaren Erbbauzinserhöhungen konfrontiert werden. Damit wird eine lange Vertragslaufzeit für beide Seiten kalkulierbar. Der Erbbauberechtigte kann bei Erbbaurechten zu Wohnzwecken aufgrund besonderer gesetzlicher Schutzmechanismen darauf vertrauen, dass der Erbbauzins sich im Rahmen der Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse hält, die auch die Einkommensentwicklung berücksichtigen. 
3. Darüber hinaus sollte der Erbbauberechtigte genügend Freiraum zum Beispiel für bauliche Veränderungen haben, um die Immobilie an aktuelle Bedürfnisse anzupassen. Gleichzeitig muss der Grundstückseigentümer vor möglichen Wertverlusten des Erbbaurechts geschützt werden, weil dieses als Sicherheit für den Erbbauzins haftet. Diese Interessen können aber durch maßvolle Regelungen im Erbbaurechtsvertrag ausgeglichen werden, die dem Grundstückseigentümer eine gewisse Kontrolle und nur im Sonderfall begrenzte Vetorechte geben. Die Regelungen zum Heimfall, also der Rückübertragung des Erbbaurechts bei bestimmten Pflichtverletzungen, sollten als "letztes Mittel" gestaltet sein. Sie müssen für den Erbbauberechtigten kontrollierbar sein und dürfen ihn nicht durch eine übermäßig strenge Regelung der Heimfallvergütung bestrafen. 
4. Bei Mehrfamilienhäusern können Erbbaurechte in Wohnungserbbaurechte aufgeteilt werden. Dies erleichtert die Vermarktung der Wohnungen für den Projektentwickler. Die Aufteilung erfordert jedoch die Zusammenarbeit mit dem Grundstückseigentümer. Denn die Aufteilung des Erbbauzinses ist hier praktisch nötig. Sie muss gut durchdacht geregelt werden, um eine effiziente Verwaltung des Erbbauzinseinzugs zu gewährleisten und so den Verwaltungsaufwand für den Grundstückseigentümer im Rahmen zu halten.
5. Vorkaufsrechte schließlich sollten nur dann vereinbart werden, wenn sie im Einzelfall konkret erforderlich sind, da sie die Flexibilität beider Parteien erheblich einschränken können. 

Insgesamt bieten Erbbaurechte damit eine flexible Struktur für die kostengünstige Entwicklung von Wohnraum, die insbesondere in Regionen mit hohen Grundstückspreisen sinnvoll ist. Durch eine durchdachte Vertragsgestaltung können beide Seiten profitieren, ohne dass gesetzliche Änderungen erforderlich sind. Der Fokus sollte darauf liegen, ein werthaltiges Erbbaurecht zu schaffen. Denn dieses dient sowohl den Bedürfnissen der Erbbauberechtigten als auch den Interessen der Grundstückseigentümer.

Für eine detaillierte Analyse und weiterführende Informationen steht eine ausführliche Ausarbeitung des Artikels zur Verfügung.

Verfasst von Dr. Martin Haase.