Über­prü­fung der exis­tie­ren­den miet­ver­trag­li­chen Re­ge­lun­gen

Be­fin­det sich im Miet­ver­trag die Re­ge­lung, dass zu­sätz­lich zur Mie­te „die Um­satz­steu­er in der je­weils ge­setz­li­chen Hö­he“ zu zah­len ist oder ei­ne ver­gleich­ba­re Re­ge­lung, die bei­spiels­wei­se nur das Net­to-Ent­gelt aus­weist, be­steht kei­ne Not­wen­dig­keit den Miet­ver­trag an­zu­pas­sen. Zwi­schen den Par­tei­en gilt in­so­fern au­to­ma­tisch der ab dem 01.07.2020 gel­ten­de re­du­zier­te Um­satz­steu­er­satz  (und ab dem 01.01.2021 wie­der der bis­he­ri­ge Um­satz­steu­er­satz) als ver­ein­bart. Die Er­stel­lung ei­nes Nach­tra­ges ist auch un­ter dem As­pekt des Schrift­for­mer­for­der­nis­ses nicht not­wen­dig.

So­fern ein Miet­ver­trag kei­ne der­ar­ti­ge Re­ge­lung ent­hält, wä­re es emp­feh­lens­wert, die­sen an die gel­ten­de Rechts­la­ge an­zu­pas­sen und die tem­po­rä­re Re­duk­ti­on des Um­satz­steu­er­sat­zes mit­tels Nach­trags zum Miet­ver­trag ver­trag­lich zu ver­ein­ba­ren.

Auf­grund der Än­de­rung des Um­satz­steu­er­sat­zes ist auch § 29 UStG zu be­rück­sich­ti­gen, durch den der je­wei­li­ge Ver­trags­teil von dem an­de­ren ei­nen an­ge­mes­se­nen Aus­gleich der um­satz­steu­er­li­chen Mehr- (An­spruch des Mie­ters ge­gen den Ver­mie­ter) oder Min­der­be­las­tung (An­spruch des Ver­mie­ters ge­gen den Mie­ter) ver­lan­gen kann. Vor­aus­set­zung für den Aus­gleichs­an­spruch ist aber, dass die Leis­tung auf ei­nem Ver­trag be­ruht, der nicht spä­ter als vier Mo­na­te vor dem In­kraft­tre­ten der Än­de­rung des Um­satz­steu­er­sat­zes, al­so vor dem 01.03.2020, ge­schlos­sen wor­den ist und kei­ne ab­wei­chen­de Ver­ein­ba­rung der Par­tei­en vor­liegt.

Rech­nungs­le­gung Miet­zins

Da Miet­ver­trä­ge re­gel­mä­ßig kei­ne Rech­nung im Sin­ne der §§ 14 ff. UStG dar­stel­len, sind sämt­li­che Rech­nun­gen über den Miet­zins (auch Dau­er­miet­rech­nun­gen) vor Fäl­lig­keit der nächs­ten Miet­zins­zah­lung an den je­weils ak­tu­el­len Um­satz­steu­er­satz an­zu­pas­sen. Für die Miet­zins­zah­lung Ju­li muss die ad­ap­tier­te Rech­nung da­her spä­tes­tens bis zum 03.07.2020 über­mit­telt wer­den.

Dies ist En­de De­zem­ber in An­be­tracht des ab Ja­nu­ar 2021 wie­der er­höh­ten Steu­er­sat­zes zu wie­der­ho­len.

Stun­dung des Miet­zin­ses

Soll­ten die Miet­zins­zah­lun­gen ge­stun­det wor­den sein, wirkt sich das nicht auf die Ent­ste­hung der Steu­er­schuld aus. Für die Be­rech­nung der ab­zu­füh­ren­den Um­satz­steu­er ist näm­lich je­ner Zeit­raum maß­geb­lich, in dem die Leis­tung er­bracht wur­de, al­so die Ver­mie­tung statt­ge­fun­den hat. Dies be­deu­tet, dass die Um­satz­steu­er auch für ge­stun­de­te Miet­zins­zah­lun­gen mo­nat­lich ab­zu­füh­ren ist, ob­wohl kei­ne Miet­zins­zah­lung er­folg­te.

Aus­wir­kun­gen auf miet­ver­trag­li­che Ne­ben­kos­ten

Die zwi­schen­zei­ti­ge Um­satz­steu­er­sen­kung wirkt sich auch auf die Hö­he der ver­brauchs­ab­hän­gi­gen Ne­ben­kos­ten aus. So wer­den die Lie­fe­run­gen von Strom, Gas und Wär­me durch Ver­sor­gungs­un­ter­neh­men nach Ab­le­se­zeit­räu­men ab­ge­rech­net.

So­fern der Ab­le­se­zeit­raum nicht am 30.06.2020, son­dern zwi­schen dem 01.07.2020 und 31.12.2020 en­det, sind die Lie­fe­run­gen des ge­sam­ten Ab­le­se­zeit­raums grund­sätz­lich dem re­du­zier­ten Um­satz­steu­er­satz von 16 % zu un­ter­wer­fen. Das gilt je­doch nicht, wenn die in­ner­halb der Ab­le­se­zeit­räu­me vor dem 01.07.2020 aus­ge­führ­ten Lie­fe­run­gen nach den je­wei­li­gen Lie­fer- und Ver­trags­be­din­gun­gen ge­son­dert ab­ge­rech­net wer­den, da dann in­so­weit 19 % Um­satz­steu­er an­zu­set­zen sind.

Es wä­re da­her im Hin­blick auf ei­ne zu­künf­ti­ge Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nung sinn­voll, so­wohl bei Be­ginn als auch bei En­de der Um­satz­steu­er­sen­kung ei­ne Zwi­schen­able­sung der Zäh­ler vor­zu­neh­men. Die Kos­ten­tra­gung für die­se Zwi­schen­able­sun­gen soll­te – so­fern es kei­ne miet­ver­trag­li­che Re­ge­lung da­zu gibt – im Vor­we­ge ge­klärt wer­den. Die vol­le Kos­ten­tra­gung durch ei­ne Par­tei wird je­doch ei­ne be­son­de­re Prü­fung der Wirt­schaft­lich­keit die­ses Vor­ge­hens er­for­dern, da an­sons­ten kein Ein­ver­neh­men zu er­war­ten ist. Al­ter­na­tiv könn­ten sich die Par­tei­en auch auf ei­ne Schät­zung der in die­sem Zeit­raum statt­ge­fun­de­nen Ver­bräu­che ver­stän­di­gen, um die – un­ter Um­stän­den sehr ho­hen – Kos­ten für die Zwi­schen­able­sun­gen ein­zu­spa­ren.

Ver­mie­tung an Un­ter­neh­men, die steu­er­freie Um­sät­ze er­brin­gen (zum Bei­spiel Ärz­te, staat­li­che Un­ter­neh­men, Ban­ken etc.)

Wur­de ein Miet­ver­trag mit ei­nem Un­ter­neh­men ab­ge­schlos­sen, dass kei­ne um­satz­steu­er­ba­ren Leis­tun­gen er­bringt, bie­tet die ver­ein­bar­te Mie­te grund­sätz­lich kei­ne Mög­lich­keit steu­er­recht­li­che Än­de­run­gen zu be­rück­sich­ti­gen.

Ei­ne Än­de­rung ist auch dann nicht zu be­fürch­ten, wenn der Miet­ver­trag die aus­drück­li­che Re­ge­lung ent­hält, dass der Mie­ter dem Ver­mie­ter auf­grund der um­satz­steu­er­frei­en Ver­mie­tung steu­er­li­che Nach­tei­le aus­zu­glei­chen hat. In die­sem Fall wird näm­lich die ge­zo­ge­ne Vor­steu­er zu 1/10 p.a. er­setzt, was aber zum Zeit­punkt der Scha­dens­be­rech­nung schon ein Fix­be­trag ist. Die­ser be­rech­net sich auf Grund­la­ge des bei Zie­hung der Vor­steu­er an­wend­ba­ren Um­satz­steu­er­sat­zes, so­dass spä­te­re Än­de­run­gen des Steu­er­sat­zes kei­ne Aus­wir­kun­gen ent­fal­ten.

Ex­kurs: Aus­wir­kun­gen auf Bau­ver­trä­ge

Bei Bau­leis­tun­gen ent­steht die Um­satz­steu­er­schuld (wie bei der Stun­dung des Miet­zin­ses) in dem Zeit­raum, in dem die Bau­leis­tung er­bracht wur­de. Hier gilt das sog. Leis­tungs­prin­zip. Der Zeit­punkt der Rech­nungs­le­gung ist da­her nicht maß­ge­bend und die Um­satz­steu­er ist auf Ba­sis des je­weils zum Leis­tungs­zeit­punkt gel­ten­den Steu­er­sat­zes ab­zu­füh­ren.

Al­ler­dings ist bei der Er­brin­gung von Teil­leis­tun­gen Fol­gen­des zu be­rück­sich­ti­gen:

Wird die Teil­leis­tung nach dem 30.06.2020 und vor dem 01.01.2021 er­bracht und in die­sem Zeit­raum auch die End­rech­nung er­stellt, da die Bau­leis­tung ins­ge­samt fer­tig­ge­stellt und er­bracht wur­de, gel­ten die in­so­weit re­du­zier­ten Um­satz­steu­er­sät­ze von 16 bzw. 5 % für die ge­sam­te End­rech­nung (§ 14 Abs. 5 UStG).

Wer­den in die­sem Zeit­raum je­doch Teil­leis­tun­gen er­bracht und mit dem in­so­weit re­du­zier­ten Um­satz­steu­er­satz in Rech­nung ge­stellt, oh­ne dass in die­sem Zeit­raum auch die End­rech­nung er­stellt wird, da der Zeit­punkt der Fer­tig­stel­lung der Bau­leis­tung nach dem 31.12.2020 liegt, müs­sen bei der im Jahr 2021 (oder spä­ter) zu er­stel­len­den End­rech­nung die dann je­weils gel­ten­den Um­satz­steu­er­sät­ze zu­grun­de ge­legt wer­den. Bei ei­nem ab dem 01.01.2021 gel­ten­den Um­satz­steu­er­satz von 19 bzw. 7 % be­deu­tet dies, dass ei­ne vor­mals – rich­ti­ger­wei­se – mit 16 bzw. 5 % Um­satz­steu­er aus­ge­wie­se­ne Teil­leis­tung nun­mehr tat­säch­lich mit 19 bzw. 7 % in der End­rech­nung zu be­rech­nen ist. Der Steu­er­vor­teil wird bei nach dem 31.12.2020 fer­tig­ge­stell­ten Bau­leis­tun­gen – mit Er­stel­lung der ent­spre­chen­den End­rech­nung – so­mit voll­stän­dig ent­zo­gen.

Auf die wei­te­re Um­satz­steu­er von zwei Pro­zent­punk­ten beim er­mä­ßig­ten bzw. drei Pro­zent­punk­ten beim re­gu­lä­ren Steu­er­satz kann be­reits in der Rech­nung der Teil­leis­tung hin­ge­wie­sen wer­den.

Verfasst von Sabine Reimann, Dr. Dirk Debald, and Dr. Mathias Schönhaus.