Das MoPeG vom 10. August 2021 wird am 1. Januar 2024 in Kraft treten und weitestgehend die Gesamthand als gesetzliches Kriterium des Personengesellschaftsrechts abschaffen. Damit entfällt nach Auffassung des BMF der Rechtfertigungsgrund für die unterschiedliche grunderwerbsteuerliche Behandlung von Personen- und Kapitalgesellschaften, wie z.B. steuerneutrale Übertragung von Grundstücken auf und durch Personengesellschaften. Mit der Abschaffung der Gesamthand würde der tatbestandliche Bezugspunkt dieser grunderwerbsteuerlichen Steuervergünstigungen wegfallen. Mangels eines Rechtfertigungsgrundes kann es keine neuen Steuervergünstigungen ausschließlich für Personengesellschaften geben. Die aktuellen Regelungen setzen zudem Nachbehaltensfristen voraus, die ohne das gesetzliche Gesamthandkonstrukt nicht gewahrt werden können. Es käme zu einer (unverschuldeten) Verletzung der Nachbehaltensfrist und mithin zu einer Nachbesteuerung bereits erfolgter Übergänge.

Von den bislang bekannten drei Lösungsansätzen („Minimalansatz“: kein automatischer Verstoß gegen die Nachbehaltensfristen; „vermittelnde Lösung“: bestehende Steuervergünstigungen rechtsformneutral auf Kapitalgesellschaften ausweiten), favorisiert das BMF im Diskussionsentwurf die „große Lösung“, welche die Rechtsformneutralität auch auf Share-Deal-Tatbestände ausweiten soll.

Diese „große Lösung“ greift dabei offensichtlich das Grunderwerbsteuer-Modernisierungsmodell (sog. GrESt-MoMo) auf, welches kürzlich vom „Arbeitskreis Grunderwerbsteuer“ vorgestellt wurde:

• Die Share-Deal-Tatbestände werden dergestalt angepasst, dass anstelle der bisherigen starren 90%-Grenze und dem zehn-Jahres-Zeitraum, die Vereinigung aller Anteile, also 100%, ausschlaggebend sein soll.
• Starren Grenzen und Fristen sollen durch die unbestimmten Rechtsbegriffe „Erwerbergruppe“ und „dienendes Interesse“ ersetzt werden, welche wiederum durch nicht abschließende Regelbeispiele konkretisiert werden.
  • Der Begriff „Erwerbergruppe“ zielt dabei auf Co-Investor-Gestaltungen ab, bei denen sich verschiedene Erwerber objektiv sachlich und zeitlich für den Grundstückserwerb miteinander abgestimmt haben.
  • Das „dienende Interesse“ umfasst die Anteile, die eine andere Person im Interesse der Erwerber(-gruppe) hält. Dies ist vergleichbar mit der Rechtsprechung zu eigenen Anteilen und zu den entrechteten Gesellschaftern. Diese Anteile werden bei der Ermittlung des Anteilssatzes nicht mitgerechnet, so dass die 100% Grenze schneller erreicht werden wird.

Durch die unbestimmten Rechtsbegriffe sollen zukünftig auch die Gestaltungen der Grunderwerbsteuer unterliegen, die bisher die starren Grenzen und Fristen nutzen konnten.

Durch diese offen zu interpretierende Begriffe wird es erhebliche Auslegungsfragen geben, eine rechtssicherere Behandlung der Grunderwerbsteuer wie vom Ministerium gewünscht, erscheint fraglich. Vermutlich wird erst das Richterrecht in einzelnen Sachverhalten eine abschließende Klärung herbeiführen.

Weitere Änderungen betreffen eine grundstücksbezogene Konzernklausel, die konzerninterne  Übertragungen von der Grunderwerbsteuer ausnehmen soll (Trichterlösung) sowie die Erfassung der Unit Deals, in dem nicht allein der Kapitalverwaltungsgesellschaft das auf Rechnung von Sondervermögen gehaltene Grundstück zugerechnet wird, sondern auch dem betreffenden Sondervermögen, so dass auch die Übertragung von Anteilen an Sondervermögen im Rahmen eines sog. „Unit Deals“ Grunderwerbsteuer auslösen kann.

Zeitlich ist das Ministerium sehr ambitioniert unterwegs und möchte die Änderungen zum 1. Januar 2024 in Kraft treten lassen. Ob und welche der vorgeschlagenen Änderungen wie geplant Gesetz werden, wird sich nach intensiven rechtspolitischen Diskussionen zwischen Bund und Ländern entscheiden. Noch haben die Länder, welche insoweit die Gesetzgebungskompetenz innehaben, sich nicht offiziell positioniert. Die Herausforderung für alle mit Immobilieninvestition für die nächsten Monate lautet, die Entwicklung eng zu begleiten. Einige Konstruktionen werden hier sehr kritisch zu beurteilen sein, einige andere Situationen mögen ggfs. sogar aus der Steuerbarkeit herausfallen.

Geschrieben von Dr. Mathias Schönhaus.